Когда необходим и эффективен ЗПИФ?
Имеющиеся объекты недвижимости не могут продолжать работать на основе УСН / патента
Действующая структура распределения активов между юридическими лицами далее не позволяет осуществлять контроль надлежащего качества над расходами, эффективностью и распоряжением собственностью
Суммарная стоимость объекта или объектов недвижимости превышает 500 миллионов рублей
Законодательство в области паевых инвестиционных фондов
Отсутствие налога на прибыль с доходов, поступающих в ПИФ
Недоступность в ЕГРН и ЕГРЮЛ имен реальных владельцев активов
Невозможность банкротства фонда как структуры — держателя активов
Обязательный контроль всех расходов фонда со стороны участников инфраструктуры рынка паевых фондов
Разделение процедур владения и распоряжения имуществом
Обязательный контроль всех операций по отчуждению активов фонда со стороны независимых контролирующих органов
Организационное разделение бенефициаров фонда и менеджмента фонда
Возможность управлять обособленными портфелями недвижимости под единым центром принятия решений
Использование паевого инвестиционного фонда
Налогообложение
Налогообложение ПИФ аналогично налогообложению ЮЛ в части исчисления и уплаты налогов, за исключением налога на прибыль. ПИФ в соответствии со статьей 246 Налогового кодекса и статьей 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» не является плательщиком налога на прибыль. Внесение имущества в состав активов ЗПИФ не является реализацией. НДС к уплате в бюджет у собственника не возникает. Возникает необходимость восстановления НДС по остаточной стоимости имущества. Также собственник может сформировать ЗПИФ денежными средствами и продать недвижимое имущество в ЗПИФ, тогда у собственника имущества возникает НДС к уплате, а у ЗПИФ НДС к вычету. Правом на вычет ЗПИФ как и юридическое лицо может воспользоваться в течение 3 лет с даты получения счета‑фактуры. После передачи имущества в состав активов ЗПИФ его можно как реализовать, так и продолжить использовать — сдавать в аренду.
Функционирование арендного бизнеса с применением паевого инвестиционного фонда
При передаче недвижимого имущества в аренду (например, ТРЦ) все договоры аренды заключаются между арендаторами и ЗПИФ (от лица ЗПИФ договоры аренды подписывает Управляющая компания с указанием того, что она действует в качестве доверительного управляющего). С момента заключения новых договоров аренды все арендные платежи поступают на расчетный счет ЗПИФ. Управляющая компания, осуществляющая доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом может заключить договор с сервисной компанией, которая будет комплексно обслуживать (вести техническое, клининговое, охранное и т. д. сопровождение) ТРЦ. Оплата услуг сервисной компании производится из средств ЗПИФ. На данном этапе реализуется следующая конструкция: все арендные платежи поступают в ЗПИФ, из средств ЗПИФ оплачиваются услуги сервисной компании, которая фактически управляет ТРЦ, остальная прибыль остается в фонде. Инструменты рынка паевых инвестиционных фондов могут быть использованы как на стадии эксплуатации объектов, так и на стадии формирования проекта аренды, подготовки строительства и ввода в эксплуатацию. При строительстве объекта под дальнейшую сдачу в аренду необходимо изучить преимущества использования паевых инвестиционных фондов в строительстве. Паевой инвестиционный фонд может стать эффективным способом ведения арендного бизнеса несколькими независимыми инвесторами или собственниками, а также вхождения новых инвесторов и участников в крупные объекты недвижимости. Законодательство позволяет разделить права и соблюсти интересы нескольких независимых собственников в одном объекте, так как владение соответствующим количеством инвестиционных паев фонда наделяет всех собственников равными правами в соответствии с размером их доли и не позволяет их нарушать.
Возможности и преимущества при эксплуатации крупных объектов недвижимости или группы средних объектов
Повышение рентабельности арендного бизнеса за счет того, что ЗПИФы не являются субъектом налогообложения по налогу на прибыль. Вся прибыль, получаемая от арендных платежей аккумулируется в фонде и может быть как реинвестирована в развитие имеющихся в фонде объектов недвижимости, приобретение новых объектов недвижимости, финансирование других видов бизнеса владельцев инвестиционных паев, так и направлена на выплату инвестиционного дохода пайщикам ЗПИФ. Исключение риска потери активов или причинения собственнику экономического вреда вследствие неправомерных или халатных действий сотрудников, доверенных лиц и неэффективных менеджеров, управляющих большим количеством обособленных объектов недвижимости. При работе через ЗПИФ недвижимость находится в собственности владельцев инвестиционных паев, но при этом распоряжение имуществом осуществляется под контролем независимых участников инфраструктуры рынка паевых инвестиционных фондов, а операционным управлением объектов недвижимости занимается Управляющая компания. Защита активов от внешних воздействий и рейдерских захватов за счет того, что ни одна операция по отчуждению активов фонда не может быть осуществлена без дополнительного контроля соблюдения прав собственности и правил доверительного управления. Защита собственника от злоумышленников вследствие отсутствия персональных данных в государственных реестрах информации о владельцах недвижимости. Во всех реестрах собственниками объекта недвижимости указаны обезличенные «владельцы инвестиционных паев».