В том случае, когда у физического или юридического лица имеется в собственности крупный имущественный комплекс (например, санаторий, гостиница, торгово-развлекательный центр, складской логистический комплекс и т.д.), использование такого инструмента как паевой инвестиционный фонд позволит собственнику получить значительные финансовые и юридические преимущества, не зависимо от того, как он планирует в дальнейшем распоряжаться этим имуществом.

Создание закрытого паевого инвестиционного фонда становится необходимым и эффективным, когда:

• имеющиеся объекты недвижимости не могут продолжать работать на основе УСН / патента

• действующая структура распределения активов между юридическими лицами перестаёт позволять осуществлению надлежащего качество контроля над расходами, эффективностью и распоряжением собственностью

• суммарная стоимость объекта или объектов недвижимости превышает 500 миллионов рублей

Законодательство в области паевых инвестиционных фондов имеет следующие особенности:

• отсутствие налога на прибыль с доходов, поступающих в ПИФ

• недоступность в ЕГРН и ЕГРЮЛ имен реальных владельцев активов

• невозможность банкротства фонда как структуры - держателя активов

• обязательный контроль всех расходов фонда со стороны участников инфраструктуры рынка паевых фондов

• разделение процедур владения и распоряжения имуществом

• обязательный контроль всех операций по отчуждению активов фонда со стороны независимых контролирующих органов

• организационное разделение бенефициаров фонда и менеджмента фонда

• возможность управлять обособленными портфелями недвижимости под единым центром принятия решений

Налогообложение

Налогообложение ПИФ аналогично налогообложению ЮЛ в части исчисления и уплаты налогов, за исключением налога на прибыль. ПИФ в соответствии со статьей 246 Налогового кодекса и статьей 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" не является плательщиком налога на прибыль.

Внесение имущества в состав активов ЗПИФ не является реализацией. НДС к уплате в бюджет у собственника не возникает. Возникает необходимость восстановления НДС по остаточной стоимости имущества.

Также собственник может сформировать ЗПИФ денежными средствами и продать недвижимое имущество в ЗПИФ, тогда у собственника имущества возникает НДС к уплате, а у ЗПИФ НДС к вычету. Правом на вычет ЗПИФ как и юридическое лицо может воспользоваться в течение 3 лет с даты получения счета-фактуры.

После передачи имущества в состав активов ЗПИФ его можно как реализовать, так и продолжить использовать – сдавать в аренду.

Функционирование арендного бизнеса с применением паевого инвестиционного фонда

При передаче недвижимого имущества в аренду (например ТРЦ) все договоры аренды заключаются между арендаторами и ЗПИФ (от лица ЗПИФ договоры аренды подписывает Управляющая компания с указанием того, что она действует в качестве в доверительного управляющего). С момента заключения новых договоров аренды все арендные платежи поступают на расчетный счет ЗПИФ.

Управляющая компания, осуществляющая доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом может заключить договор с сервисной компанией, которая будет комплексно обслуживать (вести техническое, клининговое, охранное и т.д. сопровождение ТРЦ). Оплата услуг сервисной компании производится из средств ЗПИФ.

На данном этапе реализуется следующая конструкция: все арендные платежи поступают в ЗПИФ, из средств ЗПИФ оплачиваются услуги сервисной компании, которая фактически управляет ТРЦ, остальная прибыль остается в фонде.

Инструменты рынка паевых инвестиционных фондов могут быть использованы как на стадии эксплуатации объектов, так и на стадии формирования проекта аренды, подготовки строительства и ввода в эксплуатацию. При строительстве объекта под дальнейшую сдачу в аренду необходимо изучить преимущества использования паевых инвестиционных фондов в строительстве.

Кроме того, паевой инвестиционный фонд может стать удобным и эффективным способом ведения арендного бизнеса несколькими независимыми инвесторами или собственниками, а также вхождения новых инвесторов и участников в крупные объекты недвижимости. Законодательство позволяет разделить права и соблюсти интересы нескольких независимых собственников в одном объекте, так как владение соответствующим количеством инвестиционных паев фонда наделяет всех собственников равными правами в соответствии с размером их доли и не позволяет их нарушать.

Из указанных выше особенностей вытекают следующие возможности и преимущества при эксплуатации крупных объектов недвижимости или группы средних объектов:

• Повышение рентабельности арендного бизнеса за счет того, что ЗПИФы не являются субъектом налогообложения по налогу на прибыль. Вся прибыль, получаемая от арендных платежей аккумулируется в фонде и может быть как реинвестирована в развитие имеющихся в фонде объектов недвижимости, приобретение новых объектов недвижимости, финансирование других видов бизнеса владельцев инвестиционных паев, так и направлена на выплату инвестиционного дохода пайщикам ЗПИФ.

• Исключение риска потери активов или причинения собственнику экономического вреда вследствие неправомерных или халатных действий сотрудников, доверенных лиц и неэффективных менеджеров, управляющих большим количеством обособленных объектов недвижимости. При работе через ЗПИФ недвижимость находится в собственности владельцев инвестиционных паев, но при этом распоряжение имуществом осуществляется под контролем независимых участников инфраструктуры рынка паевых инвестиционных фондов, а операционным управлением объектов недвижимости занимается Управляющая компания.

• Защита активов от внешних воздействий и рейдерских захватов за счет того, что ни одна операция по отчуждению активов фонда не может быть осуществлена без дополнительного контроля соблюдения прав собственности и правил доверительного управления.

• Защита собственника от злоумышленников вследствие отсутствия персональных данных в государственных реестрах информации о владельцах недвижимости. Во всех реестрах собственниками объекта недвижимости указаны обезличенные "владельцы инвестиционных паев".

Применение паевых инвестиционных фондов при построении арендного бизнеса дает возможность повысить общую эффективность бизнеса, а также увеличить прибыль от арендных платежей и защищенность активов.

Получить консультацию