Строительство и девелопмент

Строительный и девелоперский бизнес – это не только поиск и реализация новых интересных проектов, современных способов продаж, но и удачное организационное и финансовое структурирование действующего проекта. Произошедшие в 2019-2021 годах изменения в законодательстве РФ в области коллективных инвестиций, касающиеся, в особенности, паевых инвестиционных фондов, дали рынку новые инструменты повышения эффективности при реализации долгосрочных инвестиционных и строительных проектов, а именно: возможность вносить в состав активов ЗПИФ различные виды имущества, а также получать их возврат в натуре в случае прекращения фонда или выхода участников из проекта. Данные изменения позволяют управляющей компании при структурировании проекта разрабатывать десятки индивидуальных вариантов решений исходя из потребностей клиентов. Лидеры строительного рынка активно используют эти новации. Согласно статистике Банка России, в настоящее время более половины проектов в области строительства, в том числе жилой недвижимости, реализуются с использованием инфраструктуры рынка паевых инвестиционных фондов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд возможно использовать как для управления строительным бизнесом на постоянной основе, так и для организации строительства или развития отдельного объекта недвижимости.

ЗПИФ имеют широкий диапазон возможностей для использования в различных проектах, связанных с недвижимостью:

Законодательство в области паевых инвестиционных фондов не противоречит законодательству в области строительства и полностью сочетается с нормами Федерального Закона №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Крупнейшие застройщики и банки активно внедряют использование этого инструмента в структурирование проектов по жилому строительству.

Гибкость законодательства в области ЗПИФ позволяет организовать варианты финансирования строительства:

Схема реализации строительного проекта жилой застройки с применением паевого фонда

Классический вариант реализации проекта жилой застройки с участием паевого инвестиционного фонда выглядит следующим образом:

Схема - Строительство с ЗПИФ

Реализация проекта жилой застройки по данному варианту позволяет учитывать интересы всех участников проекта, при этом разграничивая их права и долю участия в итоговой прибыли от реализованного проекта.

Точка безубыточности использования ЗПИФ как инструмента организации финансирования проекта по строительству жилой недвижимости находится на отметке 1 – 1,2 миллиарда рублей

Под каждый отдельный проект разрабатывается отдельная самостоятельная структура его реализации с учетом специфики потребностей клиента, количества и видов участников, а также особенностей проекта.

При решении системных задач в области строительства и девелопмента организация процесса с применением инструментария паевого инвестиционного фонда дает массу преимуществ и возможностей по сравнению со стандартными формами организации бизнеса:

  • Прибыль от всех проектов и завершенных этапов строительства может аккумулироваться в фонде, полностью реинвестироваться в новые проекты и не облагаться налогом на прибыль до момента полного окончания строительства, выхода бенефициара или инвестора из фонда, что позволяет отложить выплату налогов до момента окончания проекта

  • Эффективно разделить роли всех участников проекта и защитить их интересы, поскольку правила взаимодействия в проекте изначально прописываются в правилах доверительно управления каждого ЗПИФа

  • Создать различные коллегиальные органы, которые обеспечат совместный контроль и согласованное принятие решений. При этом не требуется изменение юридической формы участников совместных проектов. В рамках правил доверительного управления принятие текущих, оперативных и стратегических решений может быть документально разделено по уровням между управляющей компанией, общим собранием владельцев инвестиционных паев, инвестиционным комитетом из числа участников проекта, что в итоге позволит установить различные виды контроля над проектом, как со стороны организатора, так и со стороны инвесторов, владельцев материальных активов, интеллектуальных прав, повысить эффективность управления и контроля в проекте

  • Вносить в проект практические любые активы: безналичные денежные средства, земельные участки, недвижимое имущество, доли в уставных капиталах ООО и акции, а также проектную документацию и многое другое. При этом каждый актив при внесении оценивается независимым оценщиком, что позволяет объективно, справедливо и точно разделять полученный финансовый результат между всеми участниками и инвесторами

  • Повысить конфиденциальность участников проекта, поскольку в открытых источниках отсутствует информация о бенефициарах фондов и включенных в них активов.

  • Создать точки перераспределения денежных потоков, что также снизит публичность информации о проекте, взаиморасчетах между участниками и их аффилированности. Еще одним важным преимуществом в плане открытости информации является то, что ЗПИФ, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, не публикует отчетность, в том числе о финансовых результатах его деятельности.

  • Защитить проект от возможных проблем отдельных участников. Активы фонда не могут быть объектом внешних претензий при возникновении юридических проблем у отдельных юридических лиц – участников или бенефициаров проекта. Фонд не является юридическим лицом и не подлежит банкротству.

  • Отдельные объекты недвижимости могут до момента продажи сдаваться в аренду паевому инвестиционному фонду с дальнейшей сдачей в субаренду внешним пользователям активов. При этом прибыль между стоимостью аренды и субаренды аккумулируется в фонде с возможностью реинвестирования в новые и действующие проекты без обложения налогом на прибыль.

Итогом использования инфраструктуры паевых инвестиционных фондов в деятельности строительных и девелоперских компаний является повышение качества управления, контролируемости, эффективности, защищенности бизнеса и общей прибыли.

Получить консультацию