Закрытый паевой инвестиционный фонд возможно использовать как для управления строительным бизнесом на постоянной основе, так и для организации строительства или развития отдельного объекта недвижимости.
ЗПИФ имеют широкий диапазон возможностей для использования в различных проектах, связанных с недвижимостью:
-
Девелоперские - ремонт и развитие объектов недвижимости и прилегающей инфраструктурой с дальнейшей эксплуатацией или реализацией.
-
Строительные – возведение новых объектов недвижимости.
-
Рентные - управление и сдача недвижимости в аренду.
-
«Арбитражные» - проведение регулярных сделок по покупке и продаже объектов недвижимости
Законодательство в области паевых инвестиционных фондов не противоречит законодательству в области строительства и полностью сочетается с нормами Федерального Закона №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Крупнейшие застройщики и банки активно внедряют использование этого инструмента в структурирование проектов по жилому строительству.
Гибкость законодательства в области ЗПИФ позволяет организовать варианты финансирования строительства:
-
с полным финансированием банка, в т.ч. согласно Закону 214-ФЗ
-
с частичным собственным финансированием
-
с привлечением сторонних инвесторов, в том числе частных и институциональных
-
с привлечением участников, владеющих необходимыми для реализации проекта активами
-
с привлечением участников, разрабатывающих проект и получающих необходимые права и разрешения
Схема реализации строительного проекта жилой застройки с применением паевого фонда
Классический вариант реализации проекта жилой застройки с участием паевого инвестиционного фонда выглядит следующим образом:
Реализация проекта жилой застройки по данному варианту позволяет учитывать интересы всех участников проекта, при этом разграничивая их права и долю участия в итоговой прибыли от реализованного проекта.
Точка безубыточности использования ЗПИФ как инструмента организации финансирования проекта по строительству жилой недвижимости находится на отметке 1 – 1,2 миллиарда рублей
Под каждый отдельный проект разрабатывается отдельная самостоятельная структура его реализации с учетом специфики потребностей клиента, количества и видов участников, а также особенностей проекта.
При решении системных задач в области строительства и девелопмента организация процесса с применением инструментария паевого инвестиционного фонда дает массу преимуществ и возможностей по сравнению со стандартными формами организации бизнеса:
-
Прибыль от всех проектов и завершенных этапов строительства может аккумулироваться в фонде, полностью реинвестироваться в новые проекты и не облагаться налогом на прибыль до момента полного окончания строительства, выхода бенефициара или инвестора из фонда, что позволяет отложить выплату налогов до момента окончания проекта
-
Эффективно разделить роли всех участников проекта и защитить их интересы, поскольку правила взаимодействия в проекте изначально прописываются в правилах доверительно управления каждого ЗПИФа
-
Создать различные коллегиальные органы, которые обеспечат совместный контроль и согласованное принятие решений. При этом не требуется изменение юридической формы участников совместных проектов. В рамках правил доверительного управления принятие текущих, оперативных и стратегических решений может быть документально разделено по уровням между управляющей компанией, общим собранием владельцев инвестиционных паев, инвестиционным комитетом из числа участников проекта, что в итоге позволит установить различные виды контроля над проектом, как со стороны организатора, так и со стороны инвесторов, владельцев материальных активов, интеллектуальных прав, повысить эффективность управления и контроля в проекте
-
Вносить в проект практические любые активы: безналичные денежные средства, земельные участки, недвижимое имущество, доли в уставных капиталах ООО и акции, а также проектную документацию и многое другое. При этом каждый актив при внесении оценивается независимым оценщиком, что позволяет объективно, справедливо и точно разделять полученный финансовый результат между всеми участниками и инвесторами
-
Повысить конфиденциальность участников проекта, поскольку в открытых источниках отсутствует информация о бенефициарах фондов и включенных в них активов.
-
Создать точки перераспределения денежных потоков, что также снизит публичность информации о проекте, взаиморасчетах между участниками и их аффилированности. Еще одним важным преимуществом в плане открытости информации является то, что ЗПИФ, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, не публикует отчетность, в том числе о финансовых результатах его деятельности.
-
Защитить проект от возможных проблем отдельных участников. Активы фонда не могут быть объектом внешних претензий при возникновении юридических проблем у отдельных юридических лиц – участников или бенефициаров проекта. Фонд не является юридическим лицом и не подлежит банкротству.
-
Отдельные объекты недвижимости могут до момента продажи сдаваться в аренду паевому инвестиционному фонду с дальнейшей сдачей в субаренду внешним пользователям активов. При этом прибыль между стоимостью аренды и субаренды аккумулируется в фонде с возможностью реинвестирования в новые и действующие проекты без обложения налогом на прибыль.
Итогом использования инфраструктуры паевых инвестиционных фондов в деятельности строительных и девелоперских компаний является повышение качества управления, контролируемости, эффективности, защищенности бизнеса и общей прибыли.